Braucht man eine Baugenehmigung für die Terrasse?

Für eine ebenerdige Terrasse direkt am Haus brauchen Sie in Deutschland in aller Regel keine Baugenehmigung. Anders sieht es aus, sobald die Terrasse erhöht, überdacht, unterkellert oder auf dem Dach liegt – dann kann je nach Bundesland und Größe eine Genehmigung, eine Bauanzeige oder zumindest die Einhaltung von Abstandsflächen gefordert sein. Weil jedes Bundesland eine eigene Bauordnung hat und Gemeinden zusätzlich Vorgaben machen, bleibt der Anruf beim Bauamt der sicherste Weg.

Wer über die Genehmigung entscheidet

Das Baurecht ist in Deutschland Ländersache. Jedes der 16 Bundesländer hat eine eigene Landesbauordnung (LBO), und darin steht, welche Vorhaben genehmigungspflichtig sind und welche „verfahrensfrei“ errichtet werden dürfen. Die Regeln ähneln sich, sind aber im Detail verschieden – eine Größenangabe, die in Bayern gilt, muss in Niedersachsen nicht stimmen.

Dazu kommt die Gemeinde: Ein Bebauungsplan kann festlegen, welcher Teil des Grundstücks überhaupt bebaut werden darf, wie viel Fläche versiegelt werden darf oder wie Überdachungen aussehen sollen. In einer Gestaltungssatzung oder bei Denkmalschutz gelten oft strengere Vorgaben. Zuständig für alle Fragen ist die untere Bauaufsichtsbehörde, meist das Bauamt der Stadt oder des Landkreises.

Die ebenerdige Terrasse: meist genehmigungsfrei

Eine Terrasse, die auf Geländehöhe liegt – gepflastert, mit Platten belegt oder als Holzdeck knapp über dem Boden –, ist baurechtlich eine untergeordnete Anlage. In praktisch allen Bundesländern darf sie ohne Baugenehmigung gebaut werden. Das gilt unabhängig davon, ob Sie Naturstein, Beton oder Holz verwenden; Hinweise zur Materialwahl gibt der Beitrag Terrasse aus Stein oder Holz bauen.

Genehmigungsfrei heißt aber nicht regelfrei. Auch eine verfahrensfreie Terrasse muss das öffentliche Recht einhalten: die Festsetzungen des Bebauungsplans, gegebenenfalls Abstandsflächen, Vorgaben zur Versiegelung und zum Ablauf von Regenwasser. Verstößt sie dagegen, kann das Bauamt auch nachträglich den Rückbau verlangen.

Erhöhte Terrassen und Aufschüttungen

Sobald die Terrasse deutlich über dem Gelände liegt – etwa auf einer Aufschüttung, einer Stützmauer oder als Holzdeck auf Stelzen –, wird es komplizierter. Aufschüttungen und Stützmauern sind in den Bauordnungen meist nur bis zu einer bestimmten Höhe und Fläche verfahrensfrei; darüber hinaus brauchen sie eine Genehmigung.

Außerdem kann eine erhöhte Terrasse Abstandsflächen auslösen, weil von ihr eine gebäudeähnliche Wirkung ausgeht und sie den Blick auf das Nachbargrundstück eröffnet. Ab welcher Höhe das der Fall ist, regeln die Länder unterschiedlich. Bei einer spürbaren Absturzhöhe ist zudem ein Geländer vorgeschrieben – in vielen Bundesländern ab etwa einem Meter. Planen Sie eine Hochterrasse oder eine Terrasse am Hang, sollten Sie die Pläne in jedem Fall vorab beim Bauamt vorlegen. Anregungen zum Bauen am Hang finden Sie unter Tipps für den Garten am Hang.

Die überdachte Terrasse

Die häufigste Frage betrifft die Terrassenüberdachung. Eine Überdachung ist eine bauliche Anlage, und viele Bundesländer stellen sie nur bis zu einer bestimmten Größe genehmigungsfrei. In mehreren Ländern liegt diese Grenze bei etwa 30 m² Grundfläche, teilweise kombiniert mit einer maximalen Tiefe von wenigen Metern. Das ist aber eine Tendenz, keine bundesweite Regel – einige Länder sind großzügiger, andere strenger, und manche machen einen Unterschied, ob die Überdachung am Haus anschließt oder frei steht.

Wichtig ist auch die Bauweise. Eine Überdachung, die an mehreren Seiten offen bleibt, gilt meist als Überdachung. Wird sie seitlich verglast oder geschlossen, entsteht schnell ein Wintergarten – und der ist fast immer genehmigungspflichtig, weil er einen Aufenthaltsraum bildet. Auch nachträgliche Seitenwände oder Schiebeelemente können aus einer genehmigungsfreien Überdachung ein genehmigungspflichtiges Bauwerk machen. Fragen Sie deshalb bei Glas- oder Schiebesystemen vorher nach.

Zu beachten sind außerdem die Abstandsflächen: Eine Überdachung nahe der Grundstücksgrenze kann unzulässig sein, auch wenn sie klein ist. Die meisten Bauordnungen verlangen einen Mindestabstand von in der Regel 3 m zur Grenze oder lassen Grenzbebauung nur unter engen Bedingungen zu. Wer näher heranbauen will, braucht häufig die schriftliche Zustimmung des Nachbarn, teils als eingetragene Baulast.

Eine freistehende Pergola ohne feste Dacheindeckung wird oft anders beurteilt als eine Überdachung mit festem Dach. Ideen für offene Konstruktionen finden Sie im Beitrag Gartengestaltung mit Pavillons.

Dachterrasse und unterkellerte Terrasse

Eine Dachterrasse ist Teil des Gebäudes. Ihre Nutzung verändert das Haus: Statik, Absturzsicherung, Brandschutz und Abdichtung müssen stimmen. Deshalb ist sie in aller Regel genehmigungspflichtig, auch dann, wenn nur ein bestehendes Flachdach begehbar gemacht werden soll.

Eine unterkellerte Terrasse – also eine Terrasse, unter der sich ein Raum befindet – gilt ebenfalls als Gebäudeteil. Auch hier ist mit einem Genehmigungsverfahren oder zumindest einer Bauanzeige zu rechnen. Dasselbe gilt für einen Balkon, der nachträglich angebaut wird.

Überblick: typische Fälle

Die Tabelle zeigt die Tendenz. Maßgeblich ist immer die Bauordnung Ihres Landes und der Bebauungsplan Ihrer Gemeinde.

Nachbarn, Miete und Eigentümergemeinschaft

Neben dem öffentlichen Baurecht gibt es das private Recht. Die Nachbarrechtsgesetze der Länder regeln unter anderem Grenzabstände für Pflanzen, Einfriedungen und teilweise für Aufschüttungen. Es spart viel Ärger, den Nachbarn früh einzubeziehen – vor allem, wenn die Terrasse nahe an der Grenze liegt oder erhöht ist und Einblick gewährt. Wie sich Sichtschutz sinnvoll planen lässt, zeigt der Beitrag Schatten und Privatsphäre im Garten.

Mieter brauchen für den Bau oder die Überdachung einer Terrasse die Zustimmung des Vermieters. In einer Eigentümergemeinschaft ist eine Terrasse im Garten oft eine bauliche Veränderung am Gemeinschaftseigentum, über die die Gemeinschaft beschließen muss – auch wenn Sie ein Sondernutzungsrecht am Garten haben.

So gehen Sie vor

1. Bebauungsplan einsehen. Er ist bei der Gemeinde erhältlich, oft auch online. Achten Sie auf Baugrenzen und Vorgaben zur Grundflächenzahl.
2. Vorhaben beschreiben. Größe, Höhe über Gelände, Abstand zur Grenze, Überdachung ja oder nein, Material.
3. Beim Bauamt nachfragen. Eine formlose Anfrage mit Skizze genügt häufig für eine erste Einschätzung. Bitten Sie um eine schriftliche Auskunft.
4. Bei Bedarf Bauvorlage erstellen lassen. Für genehmigungspflichtige Vorhaben braucht es meist einen bauvorlageberechtigten Planer.
5. Nachbarn informieren. Auch wenn es rechtlich nicht nötig ist, beugt ein Gespräch Streit vor.
6. Erst dann bauen. Wer vor der Genehmigung anfängt, riskiert einen Baustopp.

Wie Sie die Terrasse anschließend gestalten, lesen Sie unter Terrasse gestalten – von der Planung bis zur Einrichtung.

Was passiert, wenn ohne Genehmigung gebaut wurde?

Stellt das Bauamt fest, dass eine genehmigungspflichtige Terrasse oder Überdachung ohne Genehmigung errichtet wurde, kann es eine nachträgliche Genehmigung verlangen, ein Bußgeld verhängen oder im ungünstigsten Fall den Rückbau anordnen. Ob eine nachträgliche Genehmigung möglich ist, hängt davon ab, ob das Vorhaben materiell zulässig gewesen wäre. Häufig fällt so etwas erst auf, wenn ein Nachbar sich beschwert oder das Haus verkauft wird und der Käufer nach Unterlagen fragt. Eine kurze Anfrage vor dem Bau ist deutlich billiger als ein Rückbau danach.

Häufige Fragen

Wie groß darf eine Terrasse ohne Baugenehmigung sein?

Für ebenerdige Terrassen gibt es in den meisten Bundesländern keine feste Größenobergrenze, solange Bebauungsplan und Versiegelungsvorgaben eingehalten werden. Grenzen gibt es vor allem für Überdachungen, Aufschüttungen und Stützmauern – ihre Werte unterscheiden sich von Land zu Land.

Braucht eine Terrassenüberdachung eine Baugenehmigung?

Das hängt von Bundesland, Größe und Bauweise ab. Viele Länder stellen kleinere Überdachungen bis zu einer bestimmten Fläche frei, oft um die 30 m². Geschlossene Seiten machen daraus schnell einen genehmigungspflichtigen Wintergarten.

Muss ich die Terrasse beim Bauamt anmelden, wenn sie genehmigungsfrei ist?

In der Regel nicht. Sie muss aber trotzdem alle Vorschriften einhalten. Eine schriftliche Auskunft des Bauamts gibt Ihnen Sicherheit, falls später Fragen auftauchen.

Darf eine Terrasse direkt an der Grundstücksgrenze liegen?

Eine ebenerdige Terrasse meist schon. Bei erhöhten oder überdachten Terrassen können Abstandsflächen gelten, die einen Abstand zur Grenze vorschreiben. Ohne Zustimmung des Nachbarn ist Grenzbebauung dann oft unzulässig.